TX沿線のマンションについて考える（守谷市・つくば市）

TX沿線のマンションの広告をよく見ますよね。
つくもりは最終的に戸建にしましたが、マンションも何件か見学しました。
その時に考えたこと、思ったことを書きためておきます。
内容は後日、収集した情報も含まれます。

マンションと戸建の違い

この情報は、一般的というよりつくもりの意見多めです。汗
今回は、マンションも戸建も駅近の物件でファミリー向けの間取り（3LDK〜4LDK）で考えます。

1. 資産価値

戸建の場合、家の資産価値は数年でほぼ無くなります。
守谷駅の駅近の土地は売値2,000万円ほどあるので、その地価がどの程度上がるか、または、下がるかということが重要になります。

マンションは中古でも資産価値がある場合が多いので、資産価値重視であればマンションの方が良い場合が多いと思ってます。
※後述で、マンションの資産価値に関して考察します

2. 作り

戸建の場合、駅近の土地でファミリー向けの平家は難しいでしょう。なので、2階建てが基本になります。
マンションは、階段がないので、平家のようなスペースの使い方になります。
洗濯動線を考えた時、マンションや平家の作りの方が好きな方もいます

3. 広さ

日栄商事の場合は、30坪の戸建なので約100m2が基本になります。
マンションはどうしても、ギュッとした感じなるので、広くても80m2くらいでしょうか。
ゆったりリビングや多めの収納が希望の場合は、戸建の方がメリットがありそうです。

戸建の間取りは、基本的に主寝室・子ども部屋2つが綺麗に配置されますが、
マンションの場合は、リビングに併設している部屋を1部屋に換算します。
実はこれが、つくもりの嫌いなところでした。
マンションの場合、主寝室・子ども部屋2つを綺麗に確保するなら大体の場合4LDKの間取りにするしかありません。
#となると、子ども部屋不要論が出てくるのがわかります。。

4. 駐車場

戸建は無料です。日栄商事の場合は、駐車場2台が標準です。

マンションの場合、駐車場は有料の場合がほとんどで、平置き駐車場は少し値段が高くなります。
機械式駐車場の場合、取り出しに時間がかかることや、共同利用によるトラブルがあるかも?ということを理解する必要があります。

5. インターネット

戸建は、インターネット工事さえ行えば、速いインターネットを実現できます。
#nuroは本当にサクサク！　オススメです！

マンションの場合、インターネット工事ができれば、戸建と同じになります。
共同のインターネット回線を使う場合は、通信速度が遅くなることが多いです。
つくもりが見学に行ったマンションには、よく分からないプロバイダのインターネット回線だったので、少しがっかりした経験があります。
インターネットがこんなに遅いのに管理費を払うのが泣けてきます。。

6. 騒音

戸建の場合、騒音を気にすることはほとんどないと思います。
つくもりは子どもが生まれる前に引っ越しましたが、正解だと思いました^^
子どもがどんなに泣いても気にならないので。
つくもりは、騒音を気にしたことがありません。^^

最近は多い、防音マンションにすれば、騒音は気にならないと思います。
モデルルームで防音性まで確認できるのが一番ですが。。

7. 管理費

戸建の場合、管理費はありませんが、自治会費があります。
つくもりの自治会は月500円です。（市からの助成金?も多少あります）
守谷の場合、年3回の緑化活動があり、地域のゴミ拾いを行います。

マンションの場合は毎月1.5〜2.0万円かかります。
設備やもろもろだと思いますが、あまり使用しない設備に対しても支払う必要があるので、
固定費を削減したいなら、戸建かなと思ってます。

8. ローン完済後

戸建の場合は、何もありませんが、マンションの場合は、管理費と修繕積立費が毎月かかります。
なかなか次の買い手が見つからない場合は、ただ払い続けるのが大変なんですよね。。

9. 修繕費・修繕積立費（30年後として計算）

戸建の場合、約600万円くらい必要と言われています。

マンションの場合、月1.5万円を前半15年、月2万円を後半15年、支払うと約600万円ほどになります。
（マンションは経過によって、修繕積立費が増えるイメージ）

10. その他

戸建の場合、夏場の2階はとても暑くなります。
これは、しょうがないと思ってます。
#暑くならない家はあるのだろうか。。

一方、マンションの場合は、鉄筋なので1年を通して部屋の温度は変わりにくいイメージです。
また、階数が増えると風通しが良くなるので、夏場はより快適だとおもいます。

マンションの場合、大規模修繕工事に向けて住民たちで話し合いが行われます。
トラブルがなければ良いですが、お金が絡むので、多少の葛藤・辛抱は避けられないでしょう。
#つくもりの見学に行ったマンションは、修繕は相見積をする必要があるらしく、修繕の打ち合わせが大変な感じでした。。

戸数の多いマンションは朝のエレベータが混むといわれます。ゴミ出しも人数が多くなると通しても荒れがちになります。

TX沿線マンションの資産価値について考える

TX沿線のマンションは資産価値があるか、の考察です。
茨城県内をメインに考えます。

つくもりの出した結論は、「築10年以内であれば資産価値があり、買値と売値が近い」です！

10年以降はどうなのか、というと、『わかりません！』笑
不確定要素が多すぎて、資産価値にならないのでは？という見解です。

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前提として、WEBサイトで見かけるマンションの資産価値の情報は、東京をベースに考えることが多いです。東京（特に23区内）のマンションと茨城県のマンションを比べることはできないと思います。
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考察その1：新築マンションがボンボン建っている

TX沿線は土地が有り余ってます笑
もちろんTXの利用者数も増加していますが、マンションに関しては、供給過多と考えています。
その理由に、TXの車内広告のほとんどが不動産関連だからです。
今後も利用者数の増加が見込まれるので、今後もボンボン新築マンションができるとおもいます。
立地に関して、駅から徒歩15分以内であれば、茨城の人間は「駅近じゃん！」と思うので、これからも「駅近、好立地マンション」がボンボン建つでしょう笑

資産価値を考えた場合、新築または築年数が少ない方が良いので、後から建ったマンションの方が有利だと思います。徒歩数分の差なら、なおさら。

考察その2：築20以上の物件情報がほとんど無い

TX沿線のマンションはほとんど新しいので、築20年以上の物件をほとんど探すことができません。
売りに出されていないとみるか、売れないから売りに出していないとみるか、と言う感じでしょうか。
さすがに20年も経つと、電化製品の寿命やインテリアの流行りの違いが影響してくるため、半リフォームまでしないと価値が低いと考えます。
半リフォームにお金をかけるくらいなら、そのまま住んだ方が良いと考える人もいると思います。

戸建の場合は20年で資産価値はほぼ0になります。
20年と言うのが1つの節目で、新しいものへの切り替えのタイミングとも考えられます。
つくもりは築20年は「古い」というイメージなので、自分がその物件に新居として住みたいかといわれると住まないかな。。という意見です。
また築15年を超えたマンションは修繕積立費が増える印象なので、築年数があるマンションへ住むという価値観が茨城県民に無い限り、マンション売買は難しいのでは？と考えています。

考察その3：賃貸マンションとして価値

ファミリー層を考えたとき、茨城県民は東京都民に比べて、賃貸派より戸建派の方が圧倒的に多いと考えます。
マンションは管理費と修繕積立費が必要になるので、賃料にそれが上乗せされます。
例として、マンション4,000万円、管理費・修繕積立費2万円/月の場合、月あたりの賃料は最低でも13万円以上でないと赤字になります。
月13万円も払うなら、立派な家を建てたいという人の方が多いのではないでしょうか。

つくもりは戸建という選択肢を選びました

いままで書いてきましたが、日栄商事で注文住宅を買いました。
つくもりのライフスタイル・人生計画と合わせて理由を述べます。

まずはつくもりの希望から
・20年以上は必ず住む、しかし、35年は住まない
・老後は平屋を希望

だいたい20年で子どもが独り立ちしていくので、平屋の計画を立て始めます。
築20年でだいたい修繕を行なっていきますが、新居を考えますので、
「新居が完成するまで持てば十分な修繕」を行う予定です。
場合によっては修繕を行わないかもしれません。雨漏りチキンレースみたい。。

平屋は60mくらいで十分だと思ってます。
みどりの時代のアパートが60m弱で、十分余ってスペースが余ってました。
20年後の平屋は、価格1,000万円でも高機能の家が建つと予想しています！（楽観）

資産価値：駅近の土地 vs マンション

駅近の土地の方が、20年後のマンションよりも資産価値がありそうかな、ということで、駅近の土地を選びました。
もちろん、マンションの方が高値で売れると思います。
ですが、売れやすさ・売りやすさは駅近の土地だと考えてます。
20年経過しているので、ローンの残高が1,000万円くらいになります。
なので、土地が2,000万円で売れると、ローンの支払いと平屋の購入が良い感じになります^^
#さて、どうなることやら

土地とマンションの売り方の違いは、住居を移すかどうか、になります。
戸建の場合は建物が要らないので、土地の様子が見学できれば、十分だと考えます。（実際、つくもりは更地を見て購入を決定したので）
なので、まだ家に住んでいる状態でもある程度は対応できます（と信じたい）。
マンションの場合は、中身を見ないとどうしようもないので、立ち退かないといけません。
つくもりはマンションの「物件を売るために、ローン・管理費・修繕積立費を払いながら、そこに住まない状態」が精神的に耐えられないと思いました。豆腐メンタル。。(> <)

おわりに

マンションの空き率や利回り、10年以上の売値なども含めた考察をしたかったのですが、戸建派のつくもりには少し難しかったです><

TX沿線のマンションを資産として考えるには、もう少し人口増加が欲しいのと、茨城県民の資産としての価値観の変化が必要かなという感想です。

守谷にも最近、新しいマンションができますね。
#意外と守谷にもまだ土地があるのね〜